东莞日报世纪城地产总经理梁军访谈实录

  凭借着世纪城•国际公馆一二期的成功开发，梁军迅速在业内树立起自己的江湖地位。事实上，这种江湖地位的确立也是他用十多年的从业履历打拼下来的。

  早在上世纪90年代初，梁军就加盟了国内最早的一批的房地产代理公司——深圳国际房地产咨询股份有限公司，先后涉足三级市场、二级市场的房地产营销策划及销售管理工作。1997年，加盟深圳发展银行旗下的元盛实业公司，负责营销策划工作，主持了当时轰动一时的华侨城高档住宅项目——美加广场的营销推广。

  2001年操盘世纪城•国际公馆项目的他，已是名声在外，世纪城•国际公馆的走红自然是水到渠成。他给业界的印象是精通营销推广之道，对企业发展战略把握到位，对形势判断和决策果断、精准。在他带领下，2009年国际公馆实现10个亿销售额。

调控是为各方更理性

  东莞日报：如何看待最近国家的一系列调控政策，像国资委让78家央企退出房地产业，像国土部规定各地在今年住房和保障性住房用地供应计划没有编制公布前,不得出让住房用地等?

  梁军：国家一直以来都是持续关注房地产行业。一直以来对房地产行业出台的调控政策不断，不论是对开发主体方面还是对土地政策金融政策以及市场监管等方面，都有一些新的调整，种种迹象都在表明，国家对房地产行业的调控力度都在不断地加大。

  国家政策调控力度的加大，一定程度上让发展商和购房者更加趋向理性，促使发展商完善管理，对发展商的成长壮大其实是比较利好的。

  东莞日报：这些调控应该说都是剑指房价过快上涨，您认为效果将如何?

  梁军：短期内，能起到一定的效果，但是刚性需求无法控制，人口红利、中国经济的迅速发展、中国人财富累积，再加上通货膨胀，房地产市场需求旺盛。

  东莞日报：您认为控制房价过快上涨应该从哪些方面入手?

  梁军：首先从市场的角度，供求的关系一直都是影响着价格的一个主要因素。就土地供应方面，国家需要加大供应量，土地供应量大了，市场的住宅供货量自然上升，房价在市场这个大机制的空间下，也就很自然地健康稳定发展。

  再次就成本控制方面，过高的税收以及“地王”的频频出现，很多楼盘拿地成本价过高，国企、政府机构的参与都使得开发成本过高。

东莞房价将厚积薄发

  东莞日报：您认为目前东莞的房价如何?您的心理价位区间是多少?

  梁军：一个地区的房价接受程度主要还是和生活城市水平以及品质追求收入成正比，就目前东莞的一个经济状况，东莞的房价总体还是比较合理的，有较大的上升潜力。东莞位于深圳广州中间，区域地理位置优越，从经济指数来看，并不比广州深圳低，但是就目前而言，深圳成交均价2-3万元，广州也在2万元多，但是东莞，我们从房地产公众信息网上数据显示仅7000多元，所以说，东莞目前的房价与城市的经济水平是不相符合的，有较大的上升潜力。加上东莞城际轨道、轻轨等交通利好，东莞越来越成为人们理想居住城市的选择。相信东莞的房价将厚积薄发。

  东莞日报：从目前态势来看，东莞房价将向一个什么样的趋势行进?

  梁军：普通住宅和豪宅分两个方向，“两会”中扩大保障性住房政策，对于普通住宅的供应量会有一个比较大的提升，所以就普通住宅方面，房价将在比较稳健的前提下上升。从另一个方面说，随着普通住宅量的上升，豪宅住宅将成为稀缺，豪宅的优势地位愈加明显，在这种市场背景下，豪宅部分的房价上升空间和潜力都较大。

目前政策对楼市影响不大

  东莞日报：您从1993年就涉足房地产业，期间也经历过很多次政策调控，您印象中最深刻的是哪一次调控?当时楼市是个什么样的情景?

  梁军：国家对房地产业的阶段性调整一直都在继续，从9070政策到二套房贷政策，这些对于房地产业影响都比较大。但是就印象最深的一次房 地产业的波动，是1998年，经济危机的出现，房地产业一片颓废，很多楼盘停工，到处是烂尾楼，印象很深。

  东莞日报：与目前楼市调控相比，有什么不一样?

  梁军：2007年的政策调控，房地产业反应比较大，市场马上出现了大批量的降价风，购房者非常谨慎。目前的政策调控，对房地产市场影响不大，从上周的成交数据显示，均价有所上升。

  东莞日报：似乎有这么一种现象，每一次调控之后都伴随着房价的进一步走高，您怎么理解?

  梁军：房价连续上涨的原因是多方面的。首先是经济复苏，前一轮调整，房价见底，价格基本与开发成本接近，如今经济复苏，消费者信心恢复、消费力增强，房价又逐步上涨。其次从生活的角度来看，房子是生活必需品，东莞是移民城市，有大量的外来人口，刚性需求明显。可以说未来几年，这种需求都不会消失。再者是通胀预期刺激房价上涨，许多人通过买房子来保值。

  世纪城寻求“三旧改造”机会

  东莞日报：今年世纪城有什么样的动作?

  梁军：去年世纪城地产开发的国际公馆销售额超过10亿，在东莞城区销售金额及套数都名列前茅，今年国际公馆也制定了更高的销售目标，将推出“世纪城•玫瑰公馆”、“世纪城国际公馆五期”，“东莞大酒店”争取实现自我超越。

  东莞日报：除国际公馆项目外，外界对世纪城的其他项目了解不多，包括东莞本土及本土外，介绍一下吧。

  梁军：在成立集团之初公司就确定了“城市群”的发展计划，目前在已经成功打造了南京金域中央，杭州白金海岸、大学苑、昆仑公馆等高品质项目。

  今年公司的计划仍然是积极寻求各种机会，立足珠三角、扩大长三角市场、京津塘三大经济带，以公馆品质的标准打造产品，形成自己的特色标签。同时对于东莞提出的“三旧改造”等工程，我们也在寻求机会。

  本文刊发于2010年3月26日《东莞日报》楼市专刊